Вы покупаете недвижимость: нужен ли договор с агентством?

Если у Вас возникла необходимость приобрести тот или иной объект недвижимости – квартиру, землю, дачу, офис или помещение под магазин, в 90 % случаев Вы обратитесь в агентство недвижимости. На каких условиях с Вами будут сотрудничать, и в чем смысл договора, который Вам наверняка предложат подписать, давайте разберемся и рассмотрим нюансы.

Во-первых, подписание «Договор поиска объекта недвижимости» - дело добровольное, Вы можете отказаться. Однако прежде чем это сделать, задумайтесь: а стоит ли? Те, кто выбирает сотрудничество с риэлтором по устной договоренности, поступают так в основном из-за того, что не хотят брать на себя обязательства. Их логика понятна: «позвоню в одно агентство, другое, просмотрю сам объявления в газетах или в интернете, а вдруг я и сам найду лучше…». Однако учтите, что Вашу логику в таком случае понимает и агент, с которым Вы общаетесь.

Скажите, Вы хотели бы трудиться бесплатно на несерьезно настроенного клиента? Даже если Вы и станете это делать, то вряд ли с энтузиазмом. Профессионалы со стажем, как правило, отказываются от сотрудничества на устной договоренности, так как ценят свое время. Новички и «середнячки» могут согласиться, однако не будут особо стараться ради Вашей выгоды.

Совсем иначе будет выглядеть работа риэлтора, если Вы подпишете договор о поиске квартиры. У него может быть и иное название – к примеру, «Соглашение о предоставлении информационных услуг по поиску объекта недвижимого имущества» или вариативно. Однако в любом случае при подписании договора Вы можете почти на 100% быть уверены в эффективности для Вас данного сотрудничества. «Почти» уточняется на случай из ряда вон выходящих случаев.

Подписывая договор с агентством недвижимости, Вы заявляете о себе как о серьезно настроенном покупателе, который ценит свое и чужое время. Риэлтор станет с Вами работать внимательно и заботливо, помогая советами и избавляя Вас от бесконечных просмотров объявлений и обзвонов. Агент сам представит на Ваш выбор интересующую Вас информацию по квартирам, предварительно ее обработав в соответствии с Вашими потребностями. И, как показывает практика, в итоге такого сотрудничества Вы наверняка получите то, что искали.

Общие принципы сотрудничества АН с покупателем

 
     1) Риэлтор выясняет, что Вы именно хотите купить из недвижимости, уточняет Ваши пожелания и требования.

     2) С учетом полученной информации риэлтор подбирает варианты, которые могли бы Вас заинтересовать, и предоставляет их Вам по факсу, электронной почте или в виде распечатки.

3) Если один или несколько вариантов Вас заинтересовали, и Вы хотели бы посмотреть помещение или жилье, агент и покупатель подписывают «Договор поиска объекта недвижимости».
* в некоторых АН это сопровождается оплатой аванса в размере 10 - 15 тыс. руб., сумма аванса идет в счет будущего комиссионного вознаграждения по итогам заключения сделки купли-продажи на квартиру. Аванс в данном случае будет обозначать то, что Вы действительно настроены на сотрудничество с АН.
    4) Если Вы остановились на каком-либо из вариантов, чаще всего между Вами как покупателем и продавцом недвижимости будет заключен предварительный договор или договор о задатке. В нем будет указана:
размер задатка, который Вы передали продавцу недвижимости;
- цена объекта;
- список правоустанавливающих документов на объект недвижимости, которые передаются на ответственное хранение;
- дата подписания будущего договора купли-продажи;
- дата, до которой все зарегистрированные жильцы квартиры или дома продавца должны выписаться, - это касается только жилого фонда;
- дата, с которой объект должен быть освобожден;
- ответственность сторон на случай срыва будущей сделки;
- оплата коммунальных платежей;
- оплата оформления документов;
- иные нюансы.

 5) Подписав договор купли-продажи объекта недвижимости, Вы оплачиваете АН комиссию в соответствии с договором. 

Если все же случилось так, что из массы предложенных риэлтором вариантов, ни один Вас не устроил, аванс не возвращается, он будет направлен на оплату работы агента по Вашей заявке на поиск квартиры.

Примечания:
«Договор поиска объекта недвижимости» не имеет эксклюзивности, поэтому Вы сможете обратиться и в другие АН.
Если Вы не только покупаете квартиру, но и продаете через одного и того же агента, аванса с Вас не попросят!

Порядок работы с риэлтором

Бесплатно риэлтор окажет Вам как покупателю недвижимости следующие услуги:
Консультации по вопросам недвижимости, по реальной текущей стоимости квартир на рынке недвижимости, по основным юридическим нюансам и о том, как проводятся сделки купли-продажи.

Учтите: полученные от Вас данные считаются конфиденциальными, и риэлтор не имеет права разглашать их!
Поиск квартиры – после того, как Вы расскажете агенту о том, какую именно квартиру хотите купить, он подбирает для вас из существующих баз данных соответствующие варианты и предоставляет информацию по факсу, эл.почте или в виде распечатки.

Последующие действия:
Если какой-либо объект из предварительной выборки Вас заинтересовал, Вы сообщаете об этом риэлтору.
Он выясняет текущую ситуацию по объектам, подробности и предоставляет Вам более детальное инфо по заинтересовавшим вариантам – к примеру, планировку, фотографии самих квартир и домов, в которых расположены квартиры и т.д.

Если Вам понравились некоторые из квартир, и Вы хотели бы их посмотреть, риэлтор организует для Вас два бесплатных просмотра.

Если Вы хотите продолжить просмотры с этим риэлтором, Вам потребуется заключить «Договор поиска объекта недвижимости» и заплатить агентству аванс.

Договор поиска объекта недвижимости

Данный договор составляется юристами с учетом интересов и покупателя, и риэлтора. Договор считается типовым и учитывает необходимые нюансы, которые почерпнуты из многолетней работы в сфере недвижимости. Подписание договора является свидетельством серьезности намерений с обеих сторон. Благодаря договору, Вы получите эффективное, прозрачное сотрудничество с АН. В договоре прописываются условия покупки квартиры, срок действия договора, обязанности и ответственность сторон.

Преимущества договорных отношений с риэлтором
Поиском квартиры для Вас занимается конкретный риэлтор, и отношения с ним регламентированы договором – никто не заявится к Вам ночью или в не оговоренное время, неизвестные личности не потревожат Вас ночными визитами и расспросами. Вы не рискуете столкнуться со случаями нереального расселения, сорванного задатка и прочими неприятностями.
Заключив Договор на поиск нужной Вам квартиры, агент понимает Ваше серьезное отношение и намерение, и потому будет работать с максимумом усилий. Для риэлтора такой договор является серьезной мотивацией – если он будет работать хорошо, и Вы купите ту квартиру, о которой мечтали, а он получит достойные комиссионные.

 Просмотр квартир

Агент будет организовывать просмотр объекта в удобное для Вас время. Будет сопровождать Вас лично и расскажет Вам не только об основных, технических характеристиках объекта, но также об их недостатках и достоинствах. Риэлтор представит Вам лишь те варианты, которые заведомо соответствуют Вашим потребностям и бюджету.

Предварительный договор (о задатке)
Когда Вы окончательно определитесь с выбором квартиры, Вам как покупателю и продавцу риэлтор предложит подписать предварительный договор о задатке. Он будет трехсторонним, так как риэлтор тоже является одной из сторон. Важно, чтобы в тексте договора все, о чем Вы договорились с продавцом устно, было прописано. В частности это касается деталей: что останется в квартире, а что будет вывезено. До подписания предварительного договора это следует обсудить.

ВАЖНО!
Если сделка купли-продажи недвижимости не состоялась по вине продавца, задаток покупателю возвращается продавцом.

Если сделка купли-продажи недвижимости не состоялась по вине покупателя, он теряет задаток.
После того, как подписан предварительный договор, до сделки купли-продажи или до расторжения предварительного договора, документы на квартиру должны находиться на ответственном хранении в Вашем агентстве недвижимости. Такое условие является своеобразной страховкой, что Вас не обманут. Без оригинальных документов продавец не сможет ничего совершить со своей недвижимостью: подарить, продать кому-то другому, взять задаток от других людей...

Проверка документов на квартиру, личности продавца и сбор необходимых для сделки документов
Перед заключением окончательного договора купли-продажи на объект недвижимости, ответственный сотрудник агентства должен проверить правоустанавливающие документы, полученные от продавца. Также до сделки важно проверить личность одного или нескольких продавцов и собрать требуемый по закону РФ пакет документов (справок и пр.). Этим по договоренности занимаются риэлтор и продавец квартиры.

Перед сделкой

Завершив проверку, сбор документов, все участники будущей сделки должны встретиться еще раз, чтобы окончательно оговорить все волнующие стороны детали и фиксировать время и место сделки, т.е. оформления договора купли-продажи недвижимости и расчета за квартиру, которую Вы покупаете.

Также важно еще раз проверить наличие и правильность всех необходимых для сделки документов. Встретиться перед сделкой Вы можете на любой территории, по договоренности всех трех сторон.

Сделка или оформление договора купли-продажи на объект недвижимости
Покупатель передает продавцу оговоренную сумму и выплачивает комиссионные риэлтору.
После полного расчета покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Экземпляры договора передаются в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

После регистрации в данном гос.органе право собственности окончательно переходит к Вам.
Получив документы на право собственности, Вы можете прописаться в квартире и прописать членов своей семьи.

После сделки купли-продажи
Вам необходимо принять у продавца приобретенную квартиру. Это делают или в день самой сделки, или немного раньше даты, указанной в договоре купли-продажи.

Если у всех сторон нет претензий по расчетам, включая коммунальные услуги, по состоянию квартиры, снятию с регистрационного учета, ключи от квартиры, квитанции по коммунальным платежам, включая газ, телефон, электричество, кабельное телевидение передаются Вам как новому владельцу квартиры.